相続登記の義務化とは？期限3年・過料10万円と手続きの流れ

親が亡くなって実家を相続したら、まずやっておきたいのが相続登記（名義変更）です。以前は期限がありませんでしたが、2024年4月1日から義務になりました。

相続登記とは

相続登記とは、亡くなった人の名義になっている土地や建物を、相続した人の名義に変える手続きです。法務局に申請します。

名義が亡くなった人のままだと、次のようなことが起こります。

• 家や土地を売ることができない（買主に名義を移せないため）
• 時間がたつと相続人が増え、話し合いや書類集めがどんどん難しくなる
• 義務を果たしていないとして、過料の対象になることがある

いつまでに申請する？

ケース	期限
相続で不動産を取得したと知った場合	知った日から3年以内
遺産分割（話し合い）で取得した場合	分割が成立した日から3年以内
2024年4月1日より前に相続していた場合	2027年3月31日まで（知った日が2024年4月以降ならその日から3年以内）

正当な理由がないのに申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。

「昔に亡くなった祖父母の名義のまま」という家も対象です。2024年より前の相続でも、登記していなければ義務がかかります。

話し合いがまとまらないときは「相続人申告登記」

兄弟などで分け方が決まらず、3年以内に相続登記ができそうにない場合は、相続人申告登記という方法があります。「自分が相続人です」と法務局に申し出るだけで、申請義務を果たしたことになります。

ただし、これは名義変更そのものではありません。家を売るときには、正式な相続登記が必要です。売却を考えているなら、早めに分け方を決めて相続登記まで済ませておきましょう。

なお、話し合いがまとまらないまま兄弟の共有名義で登記すると、売るときに全員の同意が必要になります。共有にする前に「共有名義の実家を売るには？」も読んでおくと安心です。

手続きの流れ

1. 遺言書があるか確認する
2. 戸籍謄本などを集めて、相続人をはっきりさせる
3. 遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をして、協議書を作る
4. 申請書を作り、必要書類をそろえて法務局に申請する

必要書類は相続のしかたによって変わりますが、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などが一般的です。

相続登記だけでなく、相続税や預貯金の手続きも重なると「だれに何を頼めばいいのか」がわからなくなりがちです。そんなときは、相続の窓口でまとめて相談すると、必要な専門家につないでもらえます。

2026年2月からは、亡くなった人が持っていた不動産の一覧を法務局で証明してもらえる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。どこに土地があるかわからないときに役立ちます。

費用の目安

• 登録免許税：固定資産税評価額の0.4%（一定の条件で免税になる場合があります）
• 戸籍謄本などの取得費用：数千円程度
• 司法書士に頼む場合の報酬：事務所や不動産の数によって異なります

自分で申請することもできますが、相続人が多い、戸籍をさかのぼるのが大変、遠方の法務局に何度も行けない、という場合は司法書士に依頼すると確実です。相談先の選び方は「相続・空き家はだれに相談する？」にまとめています。

相続した家を売る予定なら、名義変更とあわせて「空き家の3,000万円特別控除」の期限も確認しておきましょう。遺産が多い場合は、相続税の申告（期限は10か月）も同時に進める必要があります。

よくある質問

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。また、名義が亡くなった人のままでは、家を売ったり担保にしたりすることができません。

相続登記は自分でできますか？

自分で申請することもできます。法務局では登記手続きの案内（予約制）を受けられます。戸籍を集めるのが大変な場合や相続人が多い場合は、司法書士に依頼すると確実です。

兄弟で話し合いがまとまらず、3年以内に登記できそうにありません。

相続人申告登記をすれば、申請義務を果たしたことになります。ただし名義変更そのものではないため、家を売るときには正式な相続登記が必要です。