孤独死があった実家は売れる？事故物件の告知ルールと売却の方法

一人暮らしの親が実家で亡くなり、発見までに時間がかかってしまった。悲しみの中で、「この家はもう売れないのでは」と不安になる人は少なくありません。実際には、告知のルールを知り、売り方を選べば手放すことはできます。

告知が必要かどうかは「ガイドライン」で決まる

過去に人が亡くなった家を売るとき、不動産会社が買主に伝えるべきかどうかについて、国土交通省が2021年にガイドラインを作りました。

亡くなった状況	告知
老衰・病気などの自然死	原則として不要
自宅の階段からの転落、入浴中の溺死など日常生活の中での不慮の死	原則として不要
上のケースでも、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが行われた	必要
自殺、事件など	必要

さらに、買主から聞かれた場合や、社会的に大きく知られた事案などは、上の表にかかわらず伝える必要があります。どう伝えるかは、不動産会社に事情をすべて話したうえで相談しましょう。

まず「特殊清掃」で部屋を元に戻す

発見が遅れた場合は、においや汚れを取り除く特殊清掃が必要です。通常のハウスクリーニングでは落とせないため、専門の業者に頼みます。遺品の整理もあわせて頼める業者もあります（「物が多い実家の片付け」）。

売り方は「仲介」と「買取」

	仲介	買取
買主	一般の人	不動産会社
価格	告知の内容によって買主が見つかりにくい	下がりやすいが、すぐに決まりやすい
準備	特殊清掃・リフォームをしてから売ることが多い	現状のまま買い取ってもらえることも
近所への配慮	広告や内覧で人が出入りする	広告を出さずに売れる

告知が必要な家は、一般の買主に敬遠されやすく、仲介では長く売れ残ることがあります。事故物件の買取を扱っている会社なら、清掃やリフォームの前でも買い取ってくれることがあり、家族の負担を減らせます。

売るときの注意点

• 相続登記を済ませてから売る（名義が亡くなった親のままでは売れない：「相続登記の義務化」）
• 査定は複数の会社に頼む。事故物件の扱いに慣れているかどうかで、提示額や説明の丁寧さが大きく違う
• 1981年5月31日以前に建てられた家なら、「空き家の3,000万円特別控除」で売却の税金を減らせる場合がある

古い家で、ほかにも傷みや問題がある場合は、訳あり物件をまとめて扱う買取会社に相談するのも一つの方法です（「買取と仲介の違い」）。

よくある質問

隠して売ってもばれなければいいのでは？

告知すべきことを伝えずに売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。不動産会社に正直に伝えて、どう説明するかを相談しましょう。

特殊清掃をすれば告知しなくてよくなりますか？

いいえ。ガイドラインでは、長期間放置されて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になるとされています。清掃は家を売るための準備であって、告知が不要になるわけではありません。

どのくらい安くなりますか？

亡くなった経緯や部屋の状態、地域などによって大きく変わります。複数の会社に査定を頼んで比べることが大切です。