共有名義の実家を売るには？兄弟の同意が得られないときの4つの方法

親の家を兄弟で相続し、共有名義にしている。その家を売ろうとしたら、兄弟の1人が反対している、あるいは連絡がとれない。共有名義の実家では、こうした相談がとても多くあります。

共有名義の家は「全員の同意」がないと売れない

共有名義の家全体を売ることは、法律上、共有物の「変更」にあたり、共有者全員の同意が必要です。持分が一番多い人でも、ひとりで家全体を売ることはできません。

一方、次のようなことは、全員の同意がなくてもできます。

できること	必要な同意
家全体を売る、建物を解体する	共有者全員
家を短期間貸す、形や使い方が大きく変わらない程度の修繕をする	持分の過半数
雨漏りの修理など、現状を保つための行為	各共有者がひとりでできる
自分の持分を売る	不要

同意が得られないときの4つの方法

1. 兄弟に自分の持分を買い取ってもらう

まずは、ほかの共有者に自分の持分を買い取ってもらえないか相談します。家に住み続けたい兄弟がいる場合などは、いちばん円満な解決になります。価格でもめないよう、不動産会社の査定額を参考にしましょう。

2. 自分の持分だけを第三者に売る

自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意なしで売ることができます。ただし、持分だけを買って住む人はまずいないため、買い手は共有持分の買取を専門にする業者が中心です。家全体を売る場合の金額を持分で割った額より、低くなるのが一般的です。

3. 共有物分割請求をする

話し合いがまとまらない場合は、裁判所に共有物分割請求をすることができます。裁判所が、家を一人のものにして代わりにお金を払わせる、売ってお金で分けるなどの分け方を決めます。時間と費用がかかるため、弁護士に相談しながら進めることになります。

4. 連絡がとれない共有者がいる場合は裁判所の制度を使う

共有者の中に行方がわからない人がいる場合は、2023年4月から使えるようになった制度で、裁判所の決定を得て、その人の持分を取得したり、ほかの共有者とあわせて第三者に売ったりできるようになりました。手続きには、その人の持分に見合うお金を供託することなどが必要です。

共有名義のまま放置するリスク

• 共有者が亡くなるたびに相続人が増え、だれの同意が必要か分からなくなる
• 固定資産税や修繕費の負担割合でもめる
• 空き家のまま傷み、売れる価格が下がる

時間がたつほど解決は難しくなります。共有者がまだ少ないうちに、売るのか、だれかが引き継ぐのかを決めておきましょう。

全員が同意したら、まず査定から

兄弟全員が売ることに同意したら、売却価格の目安を知ることから始めます。共有者が複数いる場合は、査定額を全員で共有しておくと、売り出し価格を決めるときにもめにくくなります。

古い家で買い手がつくか不安な場合は、不動産会社による買取も選択肢です（「空き家は買取と仲介どちらで売る？」）。

売る前には、共有者全員の名義で相続登記が済んでいるかも確認しましょう。名義が亡くなった親のままだと、売ることができません。

よくある質問

兄弟の1人が売却に反対しています。勝手に売れますか？

家全体を売るには共有者全員の同意が必要なので、反対している人がいると売れません。自分の持分だけを売るか、話し合い・調停・共有物分割請求などで解決を図ることになります。

持分を買取業者に売ると、ほかの兄弟に迷惑がかかりますか？

買取業者がほかの共有者に持分の買い取りや売却を持ちかけることがあり、関係が悪くなることもあります。売る前に、兄弟に持分を買い取ってもらえないか相談しておくと、トラブルを避けやすくなります。

これから相続する家を、共有名義にしないほうがいいですか？

共有にすると、売るときや貸すときに全員の同意が必要になり、さらに次の相続で共有者が増えていきます。一人が相続して代わりにほかの兄弟にお金を払う方法（代償分割）や、売ってお金で分ける方法（換価分割）も検討しましょう。