空き家の3,000万円特別控除｜相続した実家を売るときの条件と期限

相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただし、一定の条件を満たす空き家を売った場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。

特例のポイント

• 利益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できる
• 2024年1月1日以後の売却で、その家を相続した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最大2,000万円
• 2027年12月31日までの売却が対象
• さらに、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要がある

たとえば2026年5月に相続が始まった場合、3年を経過する日は2029年5月なので、売却期限は2029年12月31日です。ただし特例自体が2027年12月31日までの売却を対象としているため、実際には2027年12月31日までに売る必要があります（制度が延長されれば変わります）。

対象になる家の条件

次のすべてに当てはまる家が対象です。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家
• マンションなどの区分所有建物ではない
• 亡くなる直前に、亡くなった人が一人で住んでいた（ほかに住んでいた人がいない）

亡くなった人が要介護認定を受けて老人ホームなどに入所していた場合も、一定の条件を満たせば対象になります。

売るときの条件

• 相続してから売るまでの間、だれかに貸したり、住んだり、事業に使ったりしていない
• 売却代金が1億円以下
• 親子や夫婦など、特別な関係にある人への売却ではない

売り方は次のいずれかです。

1. 家を耐震リフォームして（耐震基準を満たして）、家ごと売る
2. 家を解体して、土地だけを売る
3. 家をそのまま売り、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修または解体をする（2024年1月1日以後の売却）

3つ目の方法ができたことで、古い家を「現状のまま」売っても特例を使いやすくなりました。

解体やリフォームの手間をかけずに売りたい場合は、空き家の買取を専門にしている会社に、現状のままでいくらになるかを聞いてみるのも一つの方法です。解体して売る場合の費用は「空き家の解体費用」にまとめています。

手続き：確定申告が必要

特例を使うには、売った翌年に確定申告をします。主な添付書類は次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書
• 登記事項証明書など（相続で取得したこと、建築時期などがわかるもの）
• 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」
• 耐震基準適合証明書など（耐震リフォームして売った場合）
• 売買契約書の写し（売却代金が1億円以下だとわかるもの）

「被相続人居住用家屋等確認書」は、家のある市区町村に申請して発行してもらいます。発行まで時間がかかることもあるため、早めに窓口へ問い合わせましょう。

「取得費加算の特例」とはどちらか一方

相続税を払った人が、相続税の申告期限の翌日から3年以内に相続財産を売ると、払った相続税の一部を取得費に加えられる「取得費加算の特例」もあります。ただし、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。どちらが有利かは状況によって変わるため、税理士や税務署に相談して選びましょう。

まとめ：期限から逆算して動く

この特例を使うには、片付け・相続登記・売却・確定申告と、やることが多くあります。売却には買主探しの期間もかかるため、期限の1年前には査定や売却の相談を始めておくと安心です。どの特例が有利かは、税理士に相談して決めましょう。

よくある質問

親が老人ホームに入っていた家でも使えますか？

要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していた場合は、一定の要件を満たせば対象になります。

マンションでも使えますか？

区分所有建物として登記されている建物（一般的な分譲マンション）は対象外です。

相続したあと、人に貸していた家は使えますか？

相続してから売るまでの間に、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていた場合は対象外です。